Die Spekulationssteuer kann beim Immobilienverkauf einen erheblichen Teil des Gewinns auffressen. Erfahren Sie, wann sie anfällt und wie Sie sie legal vermeiden können.
Was ist die Spekulationssteuer?
Die Spekulationssteuer ist keine eigene Steuerart, sondern die Einkommensteuer auf private Veräußerungsgeschäfte. Sie fällt an, wenn Sie eine Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist mit Gewinn verkaufen.
Wann wird sie fällig?
Die Spekulationssteuer wird fällig, wenn:
- Die Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf verkauft wird
- Ein Gewinn erzielt wird (Verkaufspreis minus Kaufpreis und Nebenkosten)
- Keine der Ausnahmen greift (siehe unten)
Wichtig: Die 10-Jahres-Frist beginnt mit dem Datum des notariellen Kaufvertrags, nicht mit dem Einzug.
Wie Sie sie vermeiden
10 Jahre warten
Nach Ablauf der 10-Jahres-Frist ist der Verkauf steuerfrei – unabhängig von der Höhe des Gewinns.
Eigennutzung
Bei durchgehender Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren entfällt die Steuer.
Berechnung
Der steuerpflichtige Gewinn berechnet sich wie folgt:
Verkaufspreis
- Kaufpreis
- Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler)
- Verkaufsnebenkosten
- Werbungskosten (z.B. Renovierungen)
= Steuerpflichtiger Gewinn
Der Gewinn wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert.
Ausnahmen
- Eigennutzung: Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren
- Geerbte Immobilien: Die Spekulationsfrist des Erblassers wird übernommen
- Schenkungen: Auch hier wird die Frist des Schenkers übernommen
Fazit
Die Spekulationssteuer lässt sich mit der richtigen Planung vermeiden. Prüfen Sie vor dem Verkauf, ob die 10-Jahres-Frist abgelaufen ist oder ob die Eigennutzungs-Ausnahme greift. Bei Unsicherheiten sollten Sie einen Steuerberater konsultieren.
Über den Autor
Ajmal Jaweed
Geschäftsführer der ImmoInvest24 GmbH & DEKRA-zertifizierter Sachverständiger
Ajmal Jaweed verfügt über mehr als 14 Jahre Erfahrung in der Immobilienbranche im Rhein-Main-Gebiet. Als DEKRA Standard Sachverständiger für Immobilienbewertung (Stufe D2) verbindet er fundierte Marktkenntnisse mit zertifizierter Bewertungskompetenz.
DEKRA Sachverständiger D2
14+ Jahre Immobilienerfahrung
Spezialist Rhein-Main-Gebiet
Wertermittlung & Verkauf
Häufig gestellte Fragen
Wann fällt Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf an?
Wie kann ich die Spekulationssteuer legal vermeiden?
Gilt die 10-Jahres-Frist auch bei geerbten Immobilien?
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